하이퐁에서 부동산 시장 발전시키는 제안

하이퐁시의 부동산 시장 발전을 위한 몇 가지 제안

통신 정보 2017.09.14 14,919

하이퐁 부동산 시장에 대하여 하이퐁은 1급 도시로 총 면적이 약 15만 평방킬로미터에 달하며, 북부 경제지대에 위치하고 있습니다. 이는 북부 지방의 해양을 향한 주요 관문이자, 지역 경제, 과학, 기술의 중심지입니다. 하이퐁은 항구 도시로 200만 명 이상의 인구가 거주하고 있으며, 빠르게 변화하고 강력한 발전을 이루고 있습니다. 항구 도시로서 해상 항구, 해양 관광, 운송, 수출입, 가공 산업 등 다양한 산업을 갖추고 있으며, 이주민과 방문객이 많습니다. 따라서 하이퐁의 부동산 시장은 다양한 종류의 수요를 가지고 있으며 여러 방향으로 발전하고 있습니다. 최근 몇 년간 쇼핑몰과 새로운 도시 지역이 등장하면서 도시의 모습이 크게 변화했습니다. 부동산 분야는 "파도"처럼 많은 대형 투자자들을 끌어들이며, 수천억 동에 달하는 대규모 프로젝트들이 진행되고 있습니다.

하이퐁시 통계청에 따르면 현재까지 진행 중인 주요 부동산 프로젝트 중 가장 두드러진 것은 다음과 같습니다: Vincom Plaza 쇼핑몰, 오피스, 고급 아파트 프로젝트; 히엠람(Him Lam) 회사의 혼 다우섬(Hòn Dấu) 지역의 고급 관광 및 오락단지 프로젝트; Nguyễn Kim 상업센터, 서비스, 오락 프로젝트; 싱가포르 VSIP 산업단지 프로젝트; 홍콩-중국 Our City 프로젝트. 특히, Vingroup 그룹이 투자한 Vũ Yên 섬의 놀이공원, 주택, 생태공원 프로젝트는 1조 9,000억 동 규모이며, Vingroup이 주도한 Vinhomes Riverside 하이퐁 복합도시 프로젝트는 1조 1,000억 동 규모로 2016년 3월 4일 착공되었습니다.

또한, 새로운 아파트 단지는 하이퐁시 시민들이 아파트에 대한 인식과 생각을 변화시키고 있습니다. 예를 들어, Sunflower 아파트, Somerset Central TD 하이퐁, H-Tower 아파트, 7C 및 27번지 아파트, An Đồng 아파트, Kiến An 아파트 등이 있습니다. 이는 30년 전에 지어진 구 아파트들과는 확연히 다른 새로운 기준을 갖춘 아파트들입니다.

현재 하이퐁의 부동산 가격은 점차 현대적이고 규모가 커지는 추세로 큰 변화를 겪고 있습니다. 하이퐁 부동산협회에 따르면, 2016년 고급 아파트의 가격은 평당 약 30백만 동(100m2 기준 약 3억 동)이며, 일반 아파트는 10-15백만 동/평입니다. 도심과 외곽 지역 간 가격 차이는 점차 좁혀지고 있습니다. 도심에서는 60m2-80m2 크기의 아파트가 약 1억 동 이상이며, 도심에서 약 10km 떨어진 지역에서는 40m2-60m2 크기의 아파트가 약 400백만 동에서 500백만 동 사이입니다 (표 참조).

제기된 문제들

하지만 하이퐁 부동산 시장의 발전은 몇 가지 문제를 제기하고 있습니다. 다음은 그 문제들입니다:

첫째, 안정적이지만 혁신성이 부족하다는 점입니다. 하이퐁 부동산협회 회장인 Nguyễn Ngọc Thành 씨는 “지역 경제와 사회 발전에 따라 부동산 활동이 뒤따라 오거나 뒤처지는 것이 일반적인 규칙”이라며, “시장 활성화의 속도는 지역 주민들의 주거지 및 근무지 수요에 달려 있으며, 활발한 시장이 될 수 있는 곳은 인구 증가가 급격하거나, 부동산이 구매자나 투자자에게 수익을 창출할 수 있는 가치를 제공할 수 있는 곳”이라고 말했습니다. 하지만 하이퐁 시장은 두 가지 요소 모두 부족하거나 명확하지 않아서 부동산 거래가 활발하지 않다고 평가됩니다.

둘째, 하이퐁의 부동산은 빠르게 증가하고 있지만 여전히 대부분의 노동자들의 주거 수요를 충족하지 못하고 있습니다. 하이퐁시 통계청에 따르면, 2016년 말까지 하이퐁은 28억 달러의 외국인 직접 투자(FDI)를 유치했으며, 그 중 19개 프로젝트는 한국, 5개 프로젝트는 일본의 투자자들로부터 유치되었습니다.

또한 하이퐁은 LG, LGD, 브리지스톤, 후지 제록스, 레지나 미라클 인터내셔널 등 많은 대규모 FDI 프로젝트를 유치하고 있으며, 이러한 FDI 프로젝트는 도시로의 인력 이동과 인구 증가를 유발하고 있습니다. 2016년 말까지 하이퐁에는 약 3,685명의 외국인이 거주하고 있으며, 약 52,000명의 노동자가 산업단지에서 일하고 있습니다. 이 중 약 30%의 노동자만이 자가 주택을 구할 수 있으며, 나머지 70%는 (대부분 이주 노동자들) 주거지를 임대하려는 수요가 있습니다. 그러나 현재 하이퐁의 여러 구와 지역, 예를 들어 Dương Kinh, Kiến An, Đồ Sơn, Kiến Thụy, An Dương, An Lão, Thủy Nguyên 지역에는 산업단지가 많지만, 노동자를 위한 주택 공급이 부족합니다.

하이퐁시 2025년까지의 도시 건설 및 발전 계획에 따르면, 하이퐁시는 17개의 경제 지역과 산업 단지 및 15개의 산업단지를 개발할 계획입니다. 이들이 모두 완성될 경우 약 25만 명의 노동자가 이 지역에서 일하게 될 것입니다. 이 중 상당수는 외지에서 이주한 노동자들이며, 주택 수요는 매우 클 것입니다. 하지만 하이퐁의 부동산 시장에서 제공되는 주택은 1,000여 채에 불과하며, 이는 국가의 주택 개발 전략에서 제시한 목표를 충족하지 못하고 있습니다.

세. 고급 부동산 공급이 과잉인 반면, 저렴한 주택 공급은 매우 부족한 상태입니다. 저렴한 주택에 대한 수요가 매우 크지만 공급이 부족합니다. 표에 나온 프로젝트들은 대부분 고가 프로젝트이며, 저렴한 주택 프로젝트는 매우 적습니다.

네. 도심 지역은 인구 밀도가 높고, 주민들이 자가 건축한 주택은 기술 인프라가 낙후되어 많은 불편을 초래합니다. 또한 오래된 아파트 단지가 노후되어 안전하고 편리한 주거 환경을 제공하기 위해 개조 및 재건축이 필요합니다. 해양방 시 건설국에 따르면 2016년 말 기준으로 시내에는 64개의 노후된 아파트가 있으며(15~20층으로 재건축 필요), 105개의 아파트는 부분적인 손상이 있어(다음 몇 년 동안 수리가 필요) 조치를 취해야 합니다.

몇 가지 해결책

우리의 연구에 따르면 해양방 시에서 향후 몇 년간 부동산 수요가 계속해서 증가할 것으로 예상됩니다. 특히 아파트 시장에서 수요가 증가할 것입니다. 그 이유는 빌라와 연립 주택 지역의 토지 가격이 계속 상승할 것이지만, 실제 주택 수요자의 구매 능력을 초과하는 제한적인 수요 때문입니다. 또한, 토지 자원이 점점 부족해지고, 토지 가격 상승이 중저소득 가구의 구매 능력을 초과하고 있어, 많은 시민들이 아파트에 더 많은 관심을 갖고 있습니다.

따라서 해양방 시의 부동산 시장 문제를 해결하기 위해, 시 정부와 부동산 투자자들은 모든 계층의 사람들의 주택 요구를 충족하고, 해양방을 현대적이고 환경 친화적인 도시로 발전시킬 수 있도록 전략과 해결책을 선택해야 합니다. 구체적인 방안은 다음과 같습니다:

해양방 시 측면:

해양방시 2025년까지의 종합 계획 및 2050년 비전 준수: 이 계획을 실행하면서 산업단지, 주택지, 교통 계획 등 다양한 분야의 조화를 이뤄야 하며, 현대적인 해안 도시로서 필요한 모든 사회적, 기술적 기반 시설이 잘 갖춰져야 합니다.
아파트 부동산 개발 촉진: 고급, 중급, 저렴한 주택을 모두 포함한 아파트 개발을 촉진해야 합니다. 해양방시는 먼저 노후된 아파트 단지를 재건축하는 정책을 제시하여 투자자들을 유치하고, 지역 주민들의 주거 환경을 개선하고 새로운 아파트 단지를 개발하여 도시의 모습을 변화시키는 데 기여해야 합니다. 단기적으로는 SHP Lạch Tray 타워(25층, 2017년 완료 예정)와 Water Font 프로젝트(5개 빌딩, 각 22층)를 완공하는 데 집중해야 합니다.
15~20층 규모의 새로운 아파트 단지 건설 장려: 이는 주민들의 아파트 수요를 충족하고, 도시 주요 프로젝트의 부지 정리를 지원할 것입니다. 해양방시는 향후 260개 주택 및 도시 개발 프로젝트를 통해 약 2,600헥타르를 개발할 계획입니다. 각 프로젝트는 주거지로서 완전한 사회적 및 기술적 기반 시설을 갖춘 단지가 되어야 합니다. 이로써 주민들은 변화된 환경을 체감할 수 있고, 현대적이고 문화적인 아파트로의 이전을 시작할 수 있습니다.

부동산 투자자 측면:

(i) 부동산의 고급과 저렴한 주택 부문 간 균형 잡힌 전략 개발: 다양한 시장 세그먼트의 수요를 충족할 수 있도록 부동산의 고급과 저렴한 주택을 고루 개발해야 합니다. 기업은 고급 아파트 개발뿐만 아니라 노동자를 위한 저렴한 아파트를 개발하는 데 집중해야 합니다.

(ii) 서비스 품질 향상 및 안전성 강화: 아파트 단지에서 주민들의 생활 품질을 향상시키고, 보안을 강화하여 주거 환경을 개선해야 합니다.

(iii) 렌탈 시장 개발 집중: 외국인을 위한 고급 아파트와 산업 단지 근로자를 위한 저렴한 공실을 포함하여 다양한 세그먼트를 위한 임대용 부동산 개발에 집중해야 합니다. 실제로 일부 투자자는 이 시장 기회를 민첩하게 포착했습니다. 예를 들어, Sun Flower 국제 마을 프로젝트의 투자자는 3단계 건설을 시작하고 120개 아파트를 추가로 건설하며 총 아파트 수를 400개로 늘렸습니다. 이 아파트들은 2017년 5월에 완공되어 사용할 준비가 될 것입니다.