一些旨在发展海防市房地产市场的建议。

媒体新闻 2017-09-14 14,944

关于海防房地产市场作为一类城市，海防的总面积约为150,000平方公里，位于北方经济重点地区，是北部省份通往海洋的主要门户，也是该地区的经济、科学和技术综合中心。海防是一个港口城市，人口超过200万，正在经历快速的转型和强劲的发展。海防具有港口城市的特点，包括海港、海上旅游以及与交通、进出口和加工相关的产业。该市还有大量的移民和临时游客。因此，海防的房地产市场需求多样，发展方向多样。近年来，随着购物中心和新城市区域的出现，城市面貌发生了很大变化。房地产行业成为一股“浪潮”，吸引了许多大型投资者，投资金额高达数千亿越南盾。

根据海防市统计局的数据，目前正在推进的主要房地产项目中，最突出的是：Vincom Plaza商业中心、办公楼和高档公寓；由Him Lam股份公司开发的Hon Dau岛高端旅游和娱乐项目；Nguyễn Kim商业中心、服务和娱乐中心；VSIP（新加坡）工业和城市综合体；Our City项目（香港 - 中国）。尤其是Vingroup集团开发的Vũ Yên岛娱乐、住房和生态公园项目，投资规模达19000亿越南盾；Vingroup集团投资的Vinhomes Riverside海防综合体项目，总投资额达10000亿越南盾，于2016年3月4日开工。

此外，新建的公寓楼也改变了海防市民对公寓的看法。比如：Sunflower公寓、Somerset Central TD海防公寓、H-Tower公寓、7C和27号地块公寓、An Đồng公寓、Kiến An公寓等。这些是具有现代标准的新型公寓楼，与30年前建造的旧公寓楼大不相同。

目前，海防市房地产价格经历了显著变化，越来越现代化和大规模。根据海防市房地产协会的统计数据，2016年，豪华公寓的售价约为每平方米30百万越南盾（约3亿越南盾/100平方米的公寓），而经济型公寓的价格为每平方米10-15百万越南盾。市中心和郊区的价格差距正在逐渐缩小。市中心的60-80平方米公寓价格约为1亿越南盾，而距离市中心10公里的40-60平方米公寓价格为400百万到500百万越南盾。

所面临的问题 然而，海防市房地产市场的发展也带来了一些问题，如下所述：

首先，市场稳定但缺乏突破。根据海防市房地产协会主席Nguyễn Ngọc Thành的评估，地方或地区房地产活动的发展通常会落后于该地区的经济社会发展。其进展取决于当地居民对住房和工作空间的需求。经验表明，市场活跃、购买力强的地方，人口增长迅速，或者房地产产品能为买家或投资者创造价值和利润。对于这两个因素，海防市的市场都缺乏或尚不明确，导致该市房地产各个细分市场的交易较少（Mỹ Hạnh, 2015）。

其次，尽管海防市的房地产在近几年发展较快，但仍无法满足大多数劳动者的住房需求。根据海防市统计局的统计数据，截至2016年底，海防市已吸引了28亿美元的外商直接投资，其中来自韩国投资者的项目有19个，来自日本投资者的项目有5个。

此外，海防市还吸引了许多大型外资项目进驻工业园区和经济区，如LGE、LGD、Bridgestone、FUJI XEROX、Regina Miracle International等。外资项目的增加正在推动劳动力需求，并吸引外来人口流入该市。截至2016年底，约有3685名外国人在海防市居住和工作，约有52000名工人在工业园区工作。其中，只有约30%的工人能够自给住房，剩余的70%（主要是外来劳动力）有租房需求。然而，海防市的许多区如Dương Kinh、Kiến An、Đồ Sơn、Kiến Thụy、An Dương、An Lão、Thủy Nguyên等，均有多个集中工业区，但缺乏为工人提供的住房（Việt Hưng，2016）。

根据海防市《总体建设规划（2009年9月16日发布的1448/QĐ-TTG号决议）》，未来城市将建设和发展17个经济区、工业园区和15个工业集群。未来，如果这些区域和园区完全开发，将吸引约250,000名劳动力，其中相当一部分将是来自外地和外省的外来劳动力，这将导致巨大的住房需求。与此同时，根据海防市房地产协会2016年最新统计数据，该市市场上的供应量目前仅为约1000套。这表明，海防市与全国许多地方一样，尚未达成国家住房发展战略中设定的2020年和2030年愿景中有关贫困人口、低收入城市居民和工业工人的住房发展目标。

三、目前房地产市场存在供需失衡的情况。在高端房地产市场上供过于求，但在经济适用房市场上却严重短缺，尽管这一领域的需求非常大。从表格中的项目来看，高价项目占据了大多数，而经济适用房项目则非常少。

四、市中心地区人口密集，居民自建房屋，基础设施落后，生活条件非常不便。与此同时，老旧公寓楼已经老化，需要进行改造和重建，以确保居民的安全和舒适。根据海防市建设局的数据显示，截至2016年底，市内有64座老旧公寓（需要拆除并重建为15-20层高的建筑），另外有105座公寓存在局部损坏（需要在未来几年内进行修复）。

一些解决方案

根据我们的研究，未来几年海防市房地产需求预计将持续增长，尤其是在公寓领域。这是因为别墅和联排别墅区的土地价格将继续上涨，但市场需求受限，超过了那些真正有需求者的承受能力。此外，土地资源越来越紧张，土地价格上涨超过了中低收入家庭的购买力，因此市民更加关注公寓房。

为了应对海防市房地产市场的问题，市政府和房地产投资者需要选择战略方向和解决方案，发展满足各社会阶层住房需求的房地产市场，并将海防建设成一个现代化、和谐且环保的城市。具体措施如下：

关于海防市：

严格遵守海防市到2025年以及2050年愿景的总体规划： 执行规划时，必须确保工业园区、住宅区、交通规划和其他技术基础设施、社会基础设施的协调，以建设一个现代化的海滨城市。
推动房地产开发，特别是公寓，包括高端、中端和经济适用房： 首先，海防市应重点提出吸引投资者参与重建严重老化的旧公寓楼的政策和机制，改善当地居民的住房条件，并为市场开发更多新公寓项目，进一步改善市容。在短期内，投资者应集中精力完成新公寓楼建设，如：SHP Lạch Tray大厦（25层，正在建设，预计2017年交付）和Water Font项目（建设5座22层大楼）。
鼓励投资者建设15-20层的新公寓： 这将满足居民对公寓的需求，并为城市关键项目的征地工作提供支持。在未来几年，海防市可以启动260个住宅和城市开发项目，涉及近2600公顷土地。每个项目应成为一个完整的居民区，具备完善的基础设施和社会服务设施，包括游乐场、医院、学校和超市等。只有这样，居民才能感受到变化，并逐步过渡到像河内和胡志明市这样的现代文明公寓区。

关于房地产投资者：

(i) 合理发展各类房地产，从高端到经济适用房： 这将满足不同市场细分的需求。企业应注重发展经济适用房，而不仅仅是高端公寓，特别是为工人建设的公寓。

(ii) 提升服务质量、安全性和用户的生活质量，改善公寓社区的居住环境。

(iii) 集中开发租赁房地产，服务租户群体，包括为外国租户提供的高端公寓和为工业区工人提供的经济适用公寓。 实际上，一些投资者已经敏锐地抓住了市场机会。例如，Sun Flower国际村项目的投资者已经启动了第三阶段，新增120个公寓，总公寓数达到400个。这些公寓预计将在2017年5月完成并投入使用。