ハイフォン市の不動産市場を発展させるためのいくつかの提案。
ハイフォンの不動産市場について ハイフォンは1級都市で、総面積は約15万平方キロメートルで、北部経済圏に位置しています。これは北部の各省の海への主要な入り口であり、地域の経済・科学・技術の中心地でもあります。ハイフォンは港湾都市で、人口は200万人以上で、急速に変革し、強力な発展を遂げています。港湾都市として、海港、海上観光、そして輸送、輸出入、加工業に関連する産業を有しています。移住者や一時的な訪問者も多くいます。したがって、ハイフォンの不動産市場は多様なニーズを持ち、さまざまな方向で発展しています。近年、ショッピングセンターや新しい都市開発の出現により、都市の景観は大きく変化しました。不動産分野は「波」となり、多くの大手投資家を引き付け、数千億ドンに達するプロジェクトが進行中です。
海防市統計局によると、現在進行中の主要不動産プロジェクトで最も注目すべきものは以下の通りです：Vincom Plaza商業センター、オフィス、高級アパートメント; Him Lam株式会社によるHon Dau島での高級観光とエンターテインメントプロジェクト; Nguyễn Kim商業センター、サービス、エンターテインメントセンター; VSIP（シンガポール）工業および都市複合施設; Our Cityプロジェクト（香港 - 中国）。特に、VingroupグループによるVũ Yên島での遊園地、住宅、エコパークプロジェクトは、規模が19,000兆ドンに達しています。また、VingroupグループによるVinhomes Riverside海防複合施設プロジェクトは、総投資額10,000兆ドンで、2016年3月4日に着工しました。
加えて、新しいアパートメントビルは、海防市民のアパートメントに対する認識を変えました。例えば、Sunflowerアパートメント、Somerset Central TD海防アパートメント、H-Towerアパートメント、7Cおよび27番地アパートメント、An Đồngアパートメント、Kiến Anアパートメントなどです。これらは、都市で30年前に建てられた古いアパートメントとは異なる、現代的な標準を持つ新しいアパートメントです。
現在、海防市の不動産価格は大きく変化し、より現代的で規模が大きくなっています。海防市不動産協会によると、2016年には高級アパートメントの販売価格は約30百万ドン/㎡（100㎡のアパートで約3億ドン）で、手頃な価格のアパートメントは10～15百万ドン/㎡の範囲でした。市中心部と郊外の価格差は次第に縮小しています。市中心部では60㎡～80㎡のアパートメントが約1億ドンで、中心から10km離れた地域では40㎡～60㎡のアパートメントが約400百万ドン～500百万ドンで販売されています。
発生している問題 しかし、海防市の不動産市場の発展は、いくつかの問題を提起しています。
一つ目は、市場は安定していますが、突破口が欠けているということです。海防市不動産協会会長のNguyễn Ngọc Thành氏によると、地方または地域の不動産活動は、その地域の経済社会の発展に続いて進行することが多いです。その進行は、住民の住宅や作業場の需要に依存します。経験から、活発な市場、強力な購買力がある場所は、人口増加が急速であったり、不動産製品が買い手や投資家に利益をもたらす場所であることが分かっています。海防市の不動産市場は、これら二つの要素が欠けているため、市内の不動産取引はあまり活発ではありません（Mỹ Hạnh, 2015）。
二つ目は、海防市の不動産は過去数年間急速に成長してきました
第三に、異なる市場セグメント間で住宅供給と需要のバランスが崩れている問題があります。高級不動産の供給過剰がある一方で、低価格帯の不動産は非常に不足しており、このセグメントの需要は非常に大きいです。以下の表に示されたプロジェクトでは、高額なプロジェクトが大半を占めており、低価格帯の住宅プロジェクトは非常に少ないことがわかります。
第四に、中心部は人口密度が高く、住民が自分で建てた住宅が多く、インフラも老朽化しており、生活条件が非常に不便です。一方、古いアパートは劣化が進んでおり、安全で快適な生活環境を提供するためには改修と再建が急務です。ハイフォン市建設局によると、2016年末時点で、ハイフォン市には64棟の老朽化したアパート（15～20階建てに建て替える必要があるもの）と、105棟の部分的に損傷したアパート（今後数年内に修理が必要なもの）が存在しています。
一部の解決策
私たちの研究によれば、今後数年でハイフォン市の不動産需要は引き続き急増すると予測されます。特にアパートメント市場では、ヴィラやタウンハウスの地価は引き続き上昇するものの、実際の需要者には手が届かないため、市場の需要は限定的です。さらに、土地の供給が限られており、土地価格が急上昇し、低所得者層や中所得者層の家計には手が届かないため、市民はアパートにより関心を持っています。
ハイフォン市の不動産市場の問題を解決するためには、市政府と不動産投資家が戦略的な方針と解決策を選択し、市民の住宅ニーズに対応し、ハイフォン市を現代的で調和の取れた、環境に優しい都市へと発展させる必要があります。具体的には、以下のような方針が求められます。
ハイフォン市政府の方針
第一に、ハイフォン市の2025年までの都市建設計画と2050年までのビジョンを厳守する必要があります。計画の実施は、工業団地、工場、機関の計画、住宅地の計画、交通計画、そして現代的な都市、海辺の都市に必要なインフラや社会的基盤の整備との一貫性を確保しなければなりません。
第二に、高級、中級、低価格のアパートメントを含む新しいアパートメントの開発を推進する必要があります。まずは、ハイフォン市は、老朽化したアパートの再建に投資家を引き付けるためのメカニズムと政策を提案する必要があります。これにより、地元住民の住環境を改善し、市の景観を変える新しいアパートメント群を開発できます。短期的には、SHH Lạch Trayの25階建てのビル（2017年に完成予定）や、Water Fontエリアの5棟の22階建てのアパートが挙げられます。
第三に、15～20階建ての新しいアパートメント群を建設することを奨励する必要があります。これにより、市民のアパートメント需要に対応し、市の重点プロジェクトのために土地を開放することができます。今後、ハイフォン市は2,600ヘクタールの規模で260の住宅・都市開発プロジェクトを展開できる可能性があります。各プロジェクトは、技術的インフラと社会的インフラが整った完全な居住区になるべきです。これには、遊園地、病院、学校、スーパーなどの施設が含まれるべきです。これにより、市民は都市がどのように変わり、ハノイやホーチミン市のような現代的で洗練された都市に近づいていくのを感じることができるでしょう。
不動産投資家の方針
(i) 高級不動産から低価格不動産までの各種不動産タイプのバランスを取る戦略が必要です。企業は、高級アパートの開発に加えて、労働者向けの低価格アパートの開発にも注力する必要があります。
(ii) 住民の安全と生活の質を向上させるため、アパートのサービスとセキュリティを強化することが重要です。
(iii) 賃貸不動産の開発に集中し、賃貸を希望する顧客に対応するために、高級アパートと低価格の労働者向けアパートを提供する必要があります。実際、いくつかの投資家はこの市場の機会に敏感に反応しています。例えば、Sun Flower International Villageプロジェクトの投資家は、フェーズIIIを開始し、120戸のアパートを新たに建設し、総戸数を400戸に増加させる予定です。これらのアパートは、2017年5月に完成し、使用が開始される予定です。
著者：Lê Va Xi
この記事は、計画投資省の「経済と予測」雑誌に掲載されました [2017年2月号、第5号（645）]。
